Rentabilidad de un piso en alquiler
Calcula el rendimiento real de comprar una vivienda para alquilar: rentabilidad bruta y neta (yield), gastos de comunidad, IBI, IRPF con la reducción de la Ley de Vivienda y cash flow neto mensual.
| Concepto de inversión y explotación | Importe | % sobre total |
|---|---|---|
| Precio de compra pactado | 160.000 € | 85,8 % |
| Impuestos (ITP/IVA) y Notaría/Registro (~11,5 %) | 18.500 € | 9,9 % |
| Reformas y mobiliario inicial | 8.000 € | 4,3 % |
| Inversión Total Desembolsada | 186.500 € | 100,0 % |
| Ingresos brutos anuales (con vacancia) | 9.775 € | - |
| Gastos fijos anuales (IBI + Comunidad + Seguros) | −1.320 € | - |
| IRPF anual estimado (con reducción 50%) | −1.471 € | - |
| Cash flow anual limpio al bolsillo | +6.984 € | - |
Desde 2024 y vigente en 2026, la reducción general del IRPF para nuevos contratos de alquiler de vivienda habitual es del 50 % sobre el rendimiento neto (antes era del 60 %).
- 70 % de reducción: Si alquilas por primera vez a jóvenes de entre 18 y 35 años en zonas declaradas de mercado tensionado.
- 60 % de reducción: Si la vivienda ha sido objeto de obras de rehabilitación finalizadas en los dos años previos.
- 90 % de reducción: Si firmas en zona tensionada bajando el precio al menos un 5 % respecto a la renta del contrato anterior.
- 50 % general: En todos los demás casos de alquiler como vivienda habitual.
Para calcular el rendimiento neto antes de aplicar la reducción del 50 %, Hacienda permite restar de los ingresos brutos:
¿Qué es el Gross Yield (Rentabilidad Bruta) y cómo se calcula?
El Gross Yield es la relación porcentual entre los ingresos brutos de alquiler de un año completo y el precio total de adquisición del inmueble. Fórmula: (Renta mensual × 12 / Inversión total) × 100. Es útil para comparar rápidamente diferentes inmuebles, pero no tiene en cuenta gastos ni tributos.
¿Cómo afecta la vacancia o desocupación a la rentabilidad real?
Tener el piso desocupado entre inquilinos durante 1 mes cada año o dos reduce la rentabilidad anual entre un 4 % y un 8 %. Nuestra calculadora incluye por defecto una estimación prudente de 15 días anuales para que tu previsión económica no se base en escenarios idealistas.
¿Compensa comprar al contado o con hipoteca para alquilar?
El apalancamiento hipotecario permite comprar con menos capital propio y obtener una rentabilidad sobre el capital desembolsado (ROE) potencialmente mayor si el interés del préstamo es inferior al yield del piso. No obstante, incrementa el riesgo financiero ante periodos de impago o subidas de tipos.
¿Qué diferencia hay si el alquiler es por habitaciones o temporal?
El alquiler de temporada o por habitaciones no se considera vivienda habitual según la Ley de Arrendamientos Urbanos, por lo que NO se beneficia de la reducción del 50 % en el IRPF. Todo el rendimiento neto tributa al tipo marginal del propietario.